新房火热二手房冰封租金下降事出反常必有妖!

  近期,位于大北区的正弘府新房源加推开盘,依然基本秒清,依然绑定车位,依然一房难求。

  此前,同样位于大北区的国基路沿线三盘齐发,部分房源突破2W大关更是刷爆朋友圈。

  前段时间,位于白沙组团的蓝城诚园开盘,为数不多的房源被全款土豪一抢而空,16000+的均价就算是全款也不一定能抢到!

  蓝城诚园东北部,美景东望二期此前开盘,也同样上演着正常首付无法买房的火爆场面。

  目光投向西部,常西湖新区组团此前均价在一万三左右,如今正在朝着一万五大关迈进;

  连最不被看好的郑州南区,管南也以富田城为代表突破1.5W大关,二七新区目前小户型几乎售罄,很多项目仅余大户型在售,随着区域供地的减少,未来价格会保持坚挺。

  笔者也和很多项目的负责人聊过,经过今年楼市小阳春后,售楼部不管是到访量还是成交量都出现了下滑,这是事实。

  但是,整体销售情况还是乐观的,尽管现在特价房的消息频刷朋友圈,但是我们要看到背后的逻辑。

  卖的好的楼盘一房难求,卖的不好的楼盘一出特价房就被人抢购,这就说明,人们的心理预期没有发生根本性的扭转。

  郑州房地产行情在2017年后,二手房市场观望情绪浓厚,在成交量瞬间“冰封”的情况下,价格也开始松动下滑。

  笔者了解到,不少中介门店的到客率急速下降,甚至有中介人员抱怨称一个月都没有约到客户看房,没有带看量更别提成交量。

  近期,笔者走访了金水、郑东新区等组团的中介门店,发现大部分门店已没有往常热闹,并且经常能在马路边以及地铁口看到“兜客”的中介人员。

  此外,许多身边的朋友还表示近期接到许多中介的电话,不是推销郑州的新盘,而是介绍环郑的楼盘,比如南龙湖、新密、新郑等地的远郊山水度假盘。

  无可否认的是,也不需要任何数据佐证,中介的二手房看房量、成交量不仅是腰斩,更是膝盖斩,脚脖斩。

  许多中介的收入也面临着入不敷出的窘境。贝壳的一位房产经纪人向笔者表示,目前二手房市场交易量大减,市场份额变少,中介人员离职,即便在职的也把大部分时间与精力投入到本地的新房市场或者环郑楼盘。

  二手房的冷却率先从老破小开始,二七区、中原区、管城区最先感受到寒意,而金水区、东区等稍显坚挺。

  悟空的好友佩奇在郑东新区有一房子,挂牌价小区最低,还是聚源路小学学区房,为了卖房子,已经让租客搬离,钥匙就放在中介门店可随时带看,并说有商量的余地,这种卖房方式可以说已经满是诚意。

  虽然带看量很多,但是已经四个月还未售出,如今的挂牌价也比当初又降了十万。

  悟空在金水区有两套房子,已经以小区均价挂牌链家,5个月没有一次带看,每次接到维护人的维护电话都要求降价,但笔者心里明白,以现在的市场行情,即便挂牌价比小区均价低1000也未必好出手,索性让维护人下架。

  据相关统计,郑州市租金均价为27.29元/平方米/月,随着毕业季租赁热潮已经过去,毕业生需求大体上释放完毕,但郑州即便在毕业季,租金水平也没有明显上涨,只是释放一下“库存”而已。

  2019开年以来,郑州租金整体稳定,始终维持在27-28元/平方米/月之间。

  即便是春节后、毕业季也并未出现租金大幅上涨的情况,与市场上租赁房源增多、空置率高、客户需求变化等多种因素有关,整体价格上涨乏力,未来或延续大概率走低态势。

  租赁市场恶化,开始也是分区域分房子的,最开始依然是那种生活不方便的老破小租金下降,而一些地段好,配套好,装配全的房子基本不受影响。就区域而言,金水区、东区因为能提供大量的优质工作岗位,基本也不太受影响。

  随着大环境的变化,东区租赁行情也遇冷,只是推迟而已。比如东区很多安置房,此前能够租2300左右的房子,如今2000都很难出租出去。

  东区租赁标杆建业天筑,此前其90平左右的户型就能租到8000左右。一些家具齐全装修好,较优质的房源甚至能租到10000以上,如今,这些房源5000挂牌一年都很难租出去。

  理论上说,如果新房市场上行,二手房市场和租赁市场也应该出现繁荣。至少,不应该下行,而且是如此明显的下行。因此,现在买房更要打起12分的精神。

  房价普涨行情时到处都是大神,其实都是跳大神,即便真大神预测也仅适合极少部分人。

  悟空在这里也不是自黑。中国、郑州房地产的未来不是坐在办公室的小编能够预测的,啥房能涨,啥房不能涨谁TM都不知道,知道了谁还在这里写文章。

  但看了几百个盘,研究了几年房地产和开发商,还是能给各位在当今局势不明朗的当下提几个建议,这些建议不能让你发财,但可能避免让你入坑。

  老破小、山水远郊盘(主打生活方式的那种),公寓写字楼商铺,9成以上是坑。如果你的社会阶层成不了那10%的人,你也别指望在楼市成为那10%的人。

  2.当下不是买房的好时候,也不是卖房的好时候。尽管新房市场火热,但二手房的冰封和租赁市场的逆转让我感到恐惧。

  “刚需不必等待”是最大的毒鸡汤,也是最无脑的万能观点。晚买能省十几万,为什么不能等。多转多看,做好随时出手的准备,但谨慎出手,年底特价房更多。

  笔者手持7位数的现金,从17年至今未出手,作为行业从事者,经常被同事及朋友圈甚至自我洗脑,但每次冲动的时候我都会思考两个问题:

  第二:我买这个房子能提高我幸福感吗?上班能更近吗?孩子能上更好的学校吗?和哥们喝酒聚会后回家更方便吗?居住更舒适吗?难道仅仅是因为便宜我就去买?

  3.现在是置换的时候吗?分两种情况,一种是同城置换,建议别折腾。啥时候折腾,别在2019年折腾,没准你就入坑。

  第二种,不同城市的置换。比如说我把老家的房子卖了买郑州可以吗?当然可以,我始终认为,置换更高级的城市是明智的选择。这种升级,不能从短期的房价涨跌去考虑。

  同样,现在你去买北上广深也是值得鼓励的,笔者一年多前就办理好了异地户口,名额和资金已经就绪,一直没出手,但随时做好出手的准备。

  4.当下买房,只有一个指标值得参考。可住,买你能够长期住的房子。所谓的长线投资,都是自我安慰,香港挂牌记录,所谓的长期规划,其实是赌博。赌错了套个十年八年,赌对了不过是拿时间换金钱,资金也是有成本的。

  5.宁可错过,不要犯错。市场很复杂,尽管近期新房市场依然热度不减,但普通人包括地产人这几年被套牢的也不少,如果你是刚需今年一定要入手,悟空不管平台观点如何,我还是保持我的看法:

  三四环新房次新房,大开发商地铁口有学校,配套已经成熟或者2年内必须成熟的地方,即便满足上述条件,也一定要谨慎出手,或许你刚签了合同,年底就推出一部分特价房!年底我们拭目以待。

  本文一切最终信息以开发商公布为准。本文内容及观点仅供粉丝置业投资参考,根据个人需求而定。

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